МИРОЕДЫ. Сегодня иностранный капитал уже контролирует 2,4 млн га сельхозземель Украины.  В каких странах мира ограничена продажа земли иностранцам? «

Многие украинцы в большей мере боятся даже не отечественных агрохолдингов, а так называемой «заграничной экспансии». Возникает вопрос — а что же сами «фриленд» страны, открыв рынки, позаботились о том, чтобы их земля не ушла в руки к иностранцам? Или же приобрести землю за границей стало легко и доступно каждому желающему? Предлагаем в поисках ответа рассмотреть тенденции и имеющейся опыт в этой сфере. Начнём с того, что условия покупки земли в разных странах различны.

Но есть и общий фактор — рост её стоимости вследствие баланса спроса и предложения. То есть открытый рынок превратил землю в реальный актив. И чтобы обезопасить этот актив, в каждой стране существует своя система ограничений относительно купли-продажи.

Условия покупки земли в разных странах различны. Но есть и общий фактор — рост её стоимости вследствие баланса спроса и предложения

Условия покупки земли в разных странах различны. Но есть и общий фактор — рост её стоимости вследствие баланса спроса и предложения

Например, в Норвегии и Польше иностранцы должны получить специальное разрешение. В Литве, Латвии, Эстонии, Венгрии и Словакии покупатель может быть гражданином Евросоюза или же стран Европейской экономической зоны. А в Германии, Финляндии, Италии — только местным жителем. И хотя в мире есть страны, где иностранцы имеют такие же права на приобретение земли, как и сами её подданные (Франция, Соединенное Королевство, Бельгия, Нидерланды, Люксембург), все же наиболее распространено применение ограничений.

Предприимчивые европейцы

Возьмём для детального изучения несколько конкретных стран. К примеру, нашу соседку и во многом образец достаточно быстрого и качественного европейского преобразования — Польшу. В её конституции так и зафиксировано: основа сельского хозяйства страны — семейное фермерское хозяйство. Это к тому, что сегодня польскую землю иностранец может приобрести, только если докажет своё намерение самостоятельно её обрабатывать, а также живёт не менее 5 лет не просто в Польше, а именно в той гмине, где хочет купить участок.

И ещё — в приобретении ему откажут, если на эту землю претендует кто-то из членов семьи предыдущего собственника или соседей-фермеров. Если же таких желающих нет, преимущественное право купить землю получает агентство сельскохозяйственной недвижимости. И только в случае, если оно откажется, земля достанется иностранцу, который, к тому же, заранее должен получить разрешение от профильных министерств государства — Внутренних дел и Сельского хозяйства.

Похожая система, но со своими особенностями, действует и в других странах Восточной Европы, а также Прибалтики. Например, чтобы купить землю в Болгарии, иностранцы должны проживать в стране не менее 5 лет или же вести там свою частную деятельность.

В Молдове же «чистые» иностранцы не могут покупать землю, зато личности с двойным гражданством — пожалуйста. Хотя сейчас активно обсуждается возможность легализации доступа к земле для иностранцев.

Чтобы купить землю в Болгарии, иностранцы должны проживать в стране не менее 5 лет или же вести там свою частную деятельность

Чтобы купить землю в Болгарии, иностранцы должны проживать в стране не менее 5 лет или же вести там свою частную деятельность

Аналогичное право рассматривают и в Грузии, невзирая на то, что на сегодняшний момент нерезиденты могут только унаследовать участок или же получить вместе с купленным домом. В свою очередь, в Эстонии граждане стран ЕС могут принимать участие в операциях купли-продажи земли, но при условии, что будут использовать её в сельскохозяйственных целях не раньше, чем через пять лет. Гражданам стран, которые не являются членами ЕС, разрешено использовать не более 10 га земли. Мелкие же участки находятся в свободной продаже для всех независимо от гражданства.

Несколько иной пример Франции. Здесь иностранцам не запрещается покупать землю, однако земельный рынок очень жестко регулируется государством. Для этого существует SAFER — сообщество, занимающееся менеджментом земли. О его авторитете свидетельствует даже тот факт, что нотариусы должны предупреждать их о каждом намерении продать земельный участок.

SAFER активно противодействует попыткам изменить целевое назначение сельскохозяйственных земель, а также применяет механизмы для того, чтобы не допустить скупку земли на окраинах городов для застройки. Возвращаясь к иностранцам, продавать им можно, но есть лимит. Стоимость покупки не должна превышать €38 млн. Отдельная тема — виноградники. Во Франции они считаются национальным богатством и продаже иностранным гражданам не подлежат.

Схожая ситуация и в соседней Испании. Местное законодательство не запрещает иностранным гражданам покупать здесь землю, причём они могут это делать наравне с резидентами страны. Но есть нюансы. Земельный участок должен находится не ближе, чем в 150 метрах от берега моря, поскольку вся прибрежная территория принадлежит королевству. Поэтому, выбирая надел, например, в Коста-Брава, стоит убедиться выдержано ли нужное расстояние. Ну и если целью покупки земли является строительство дома, то важно учесть, что это можно сделать только на целевых участках под застройку.

Местное законодательство Испании не запрещает иностранным гражданам покупать здесь землю, причём они могут это делать наравне с резидентами страны

Местное законодательство Испании не запрещает иностранным гражданам покупать здесь землю, причём они могут это делать наравне с резидентами страны

Напрашивается вывод — показательным в политике открытого рынка в странах Европы является не возможность для иностранцев покупать землю, а регулирование такой возможности на уровне государства. То есть для того, чтобы зарабатывать на земельном активе, но при этом не терять его, нужны качественные и действенные правила в интересах страны и, в частности, местного фермера, который практически во всех европейских странах в приоритете.

Здесь также важно отметить, что европейские страны, особенно новые члены ЕС, не сразу открыли рынок землепользования для иностранных граждан. Большинству на это понадобилось от 7 до 12 лет. И это ещё раз подтверждает, что за прогрессивными европейскими взглядами всегда стоит чёткая государственная позиция.

Посмотрим на Восток

Относительно же стран Азии, то здесь все более консервативно. К примеру, в Таджикистане право на пользование землями сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам не предоставляется. Такое право, к тому же с возможностью дальнейшего отчуждения, имеют только физические и юридические лица Республики Таджикистан, которые принимают непосредственное участие в сельскохозяйственном производстве.

В России также все строго — иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.

В России иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды

В России иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды

Насколько либеральны либералы

Нет сомнений, что о безопасности своих «стратегических запасов» земли позаботились и такие крупные страны, как США, Канада и Австралия. Кстати говоря, именно здесь ограничения устанавливаются по большей мере на региональном уровне штатов и провинций, нежели на государственном.

В Канаде ограничения на приобретение земли иностранцами вообще не имеют ничего общего с либерализмом. В целом ряде провинций, имеющих сельскохозяйственное значение, существует запрет на приобретение земли не только иностранцами, но даже резидентами других провинций. В ряде провинций имеется система льготного кредитования на покупку сельхозземель, но она не распространяется на нерезидентов. И это при том, что недостатка в земле Канада явно не испытывает, ведь является второй в мире по площади, при том, что население этой страны меньше населения Украины.

То же самое касается и США. Хотя формально на федеральном уровне приобретать сельскохозяйственные и лесные угодья иностранцам не запрещено, реально иностранцы владеют не более 1% угодий из-за местных ограничений в штатах и серьёзных бюрократических преград. В той или иной степени жесткости ограничения на покупку сельхозземель иностранцами существуют более чем в половине американских штатов. В ряде штатов она запрещена вообще, в некоторых это распространяется только на земли, принадлежащие штатам.

Во многих штатах землю запрещено покупать выходцам из так называемых недружественных стран, списки которых меняются. Также часто ограничивается максимальная площадь земли во владении иностранного гражданина и т. д. В целом же политика и Канады, и США направлена на то, чтобы сельхозземли оставались в собственности их граждан.

В целом политика и Канады, и США направлена на то, чтобы сельхозземли оставались в собственности их граждан

В целом политика и Канады, и США направлена на то, чтобы сельхозземли оставались в собственности их граждан

Что касается Австралии, то это страна с полностью открытым и либеральным рынком. Иностранцы могут купить землю на таких же условиях, как и местные граждане. Единственное требование к иностранцам — получение разрешения государства, если сумма сделки более $15 млн. Но несмотря на открытость, рынок развивается слабо, поскольку в стране неблагоприятные климатические условия и сильная засоленность грунтов.

Китайский фактор

Отдельная тема — Китай. В контексте земельного вопроса более актуально будет рассмотреть даже не возможности приобретения здешней земли, а наоборот — «китайскую тенденцию» по скупке земли в мире. Стоит отметить, что КНР находится на первом месте в мире по количеству населения, занимая при этом лишь 9% площади суши, причём спрос на продукты питания в Китае продолжает расти. С каждым годом страна импортирует все больше зерновых и муки, чтобы обеспечить свои потребности. При таком раскладе неудивительно, что китайские инвесторы очень активно покупают землю за границей.

К примеру, среди их реализованных интересов — Австралия. В настоящее время китайцам принадлежит почти 5% всех сельхозземель в Австралии, в основном это пастбища. Землю используют главным образом для разведения крупного рогатого скота с целью производства мяса и молока. Полевые культуры выращиваются только на 3% площадей. В целом же Китай занимает второе место по величине иностранного землевладения в Австралии после Великобритании.

Амбициозные планы у Китая и относительно покупки земли на Дальнем Востоке России. Предполагается, что из миллиона гектаров, которые Россия планирует отдать в аренду иностранным инвесторам, на долю китайских фермеров придётся не менее 50%.

Амбициозные планы у Китая и относительно покупки земли на Дальнем Востоке России

Амбициозные планы у Китая и относительно покупки земли на Дальнем Востоке России

Отдельно стоит упомянуть о движении китайцев в сторону Африки. По словам экспертов, на сегодня китайские корпорации уже купили или арендовали в странах Африки достаточно большие территории — более 3,5 млн га плодородной земли. Взамен же ранее обещанным инвестициям и благам местным жителям пришла настоящая экспансия. Да, китайцы, арендуя дешевые африканские земли, прокладывают дороги, строят элеваторы и перерабатывающие заводы. Но их приход на африканские земли создал большую проблему: интенсивное сельское хозяйство лишает работы аграриев Африки.

Там, где раньше пашню возделывали сто человек, их остается десять, да и то это относительно квалифицированные аграрии — обученные китайцами трактористы, комбайнеры и т. д. Оставшиеся без работы 90 сельхозработников из этой сотни вынуждены или голодать, или перебираться в трущобы городов.

В контексте анализа так называемого «фактора Китая» нельзя не отметить тот факт, что китайцы уже давно интересуются плодородными землями Украины. Несколько лет назад очень активно обсуждалась информация о передаче им в аренду 100 тыс. га земли в Днепропетровской области.

По данным украинских и китайских СМИ, земли должны были отойти в аренду на 50 лет и обрабатываться Синьцзянской производственно-строительной компанией. Впоследствии площадь арендуемых угодий должна была вырасти аж до 3 млн га. Но эта новость вызвала большой общественный резонанс и сделка не была реализована.

К слову, по данным экспертов, на сегодня иностранный капитал контролирует 2,4 млн га сельскохозяйственных земель Украины.

По данным экспертов, на сегодня иностранный капитал контролирует 2,4 млн га сельскохозяйственных земель Украины

По данным экспертов, на сегодня иностранный капитал контролирует 2,4 млн га сельскохозяйственных земель Украины

Делаем выводы

2

БизнесЦензор анализировал, как функционирует рынок земли в странах Европы и сколько составляет цена за гектар земли сельскохозяйственного назначения.

Сколько стоит земля в странах Евросоюза 01

За основу была взята информация аналитического центра EasyBusiness. Проанализированные страны имеют длительную историю развития рынка земли. Во всех этих странах отсутствует мораторий, в основном упрощена регуляция цен и площади участка.

Несмотря на то, что покупать и продавать землю могут как граждане этих стран, так и иностранцы (в большинстве случаев), на практике сделки заключаются не так часто. Ведь купить землю трудно из-за требований к образованию агрария, его местопроживания и гарантий соблюдения экологических стандартов.

Благодаря открытому и либеральному рынку, сельское хозяйство в этих странах отличается продуктивностью, внедрением высоких технологий и бережным отношением к земле.

Цены на землю в странах Европы

Страна Цена $ тыс./га Земли в частной собственности
Австрия 42,0 53%
Германия 32,3 49%
Великобритания 31,4 90%
Чехия 42,0 80%
Нидерланды 63,7 89%
Франция 7,4 80%
Италия 25,7 100%
Испания 16,1 70%
Бельгия 28,0 99%
Греция 11,0 60%
Дания 26,6 98%
Ирландия 39,3 91%
Португалия 7,4 93%
Финляндия 11,0 98%
Швеция 9,8 91%
Швейцария 70,0 100%
Болгария 4,6 98%
Эстония 5,0 56%
Латвия 1,4 99%
Литва 2,2 79%
Хорватия 7,0 66%


Рынок земли в Австрии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $42 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Австрия – высокоразвитая индустриальная страна с интенсивным и механизированным сельским хозяйством.

Земли с/х назначения составляют 38,2% земельного фонда страны. Из них 42,9% – пашня. Использование современных методов ведения сельского хозяйства позволяет обеспечить продуктами 75% потребностей внутреннего рынка.

Как регулируется рынок

Иностранцы могут покупать землю, если получат разрешение государства. Фермы в горах могут купить только уже зарегистрированные фермеры.

Владелец земельного участка может передать его только одному наследнику. Передача нескольким наследникам запрещена. В некоторых провинциях есть исключения.

В 9 провинциях существуют разные правила передачи земли в собственность. Сделки регулируются местными органами власти.

В некоторых провинциях устанавливаются ограничения цены и минимальной площади, а также требуется разрешение на покупку.

Минимальный срок аренды земли – 3 года. Налоги: гербовый сбор уплачивает покупатель в размере 3,5% от цены сделки. Покупатель уплачивает и регистрацию в земельном реестре – 1,1% от цены сделки. Налог на доход от продажи земли составляет 20% от цены сделки.

Результаты реформы

Реформа консолидации земель и либеральный рынок улучшили финансовое состояние аграриев. Сегодня 1,9% крупных фермеров владеют 18,4% с/х земель. 53% земли находится в частной собственности.

Прибыльная с/х деятельность тесно связана с охраной окружающей среды и грунтов. Многофункциональный подход к консолидации увеличивает доходы фермеров и стимулирует рост национальной экономики.

Рынок земли в Великобритании

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $31,4 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Великобритания – одна из наиболее развитых индустриальных стран мира. Сельское хозяйство принадлежит к наиболее механизированным в мире и имеет высокую продуктивность. При этом в нём занято всего 1,1% населения.

В аграрной сфере используется 71,3% земельного фонда страны, 36,3% (или 25.9% земельного фонда) из которых – пашня.

Как регулируется рынок

Ограничений для иностранцев нет. В Англии владельцем земли может стать любое физлицо, достигшее 18 лет. Минимальные и максимальные размеры участка в собственности не установлены.

В Шотландии минимальный размер участка – 0,3 га. А максимальный срок аренды – 175 лет.

Налоги. Регистрационный сбор в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии от 0 до 12% в зависимости от суммы сделки. В Шотландии – от 0 до 4,5% от суммы сделки.

Результаты реформы

Либеральный рынок способствует росту продуктивности отрасли. Сельское хозяйство интенсивное, с высоким уровнем механизации. На протяжении последних лет наблюдается рост инвестиционной привлекательности и цен на с/х земли.

Вместе с этим, фермерство не популярно для молодого населения. В стране наблюдается проблема старения фермеров. Средний возраст фермера – 59 лет. Тем не менее, в частной собственности находится 90% земель.

Рынок земли в Германии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $32,3 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Германия – высокоразвитая постиндустриальная страна, которая занимает лидирующее место в Европе по производству с/х продукции. Тем не менее, на сельское хозяйство припадает всего 0,7% ВВП. С/х земли составляют около половины земельного фонда страны (47,9%). Пашня – 34,1% земельного фонда.

Как регулируется рынок

Иностранцам и гражданам страны разрешено покупать и продавать землю без ограничений. Ограничений касательно максимальной площади не установлено. Минимальная площадь может устанавливаться каждым федеральным округом отдельно. Например, в Баварии минимальная площадь – 2 га.

Цены регулируются рынком. В некоторых случаях, в Восточной Германии, существуют специальные цены для бывших владельцев, которые потеряли наделы при коллективизации – 65% стоимости рыночной цены.

Для некоторых земель есть требования по охране ландшафта и окружающей среды. Бывшие владельцы могут купить с/х землю по более низкой цене из-за качества грунта, но потом использовать её по назначению минимум 20 лет.

Налог на покупку земли оплачивает покупатель в размере 3,5% стоимости сделки. Налог на покупку земли не уплачивается, если цена сделки меньше $2,8 тыс.

Для с/х земель существует сниженная ставка муниципального налога: до 1,2% для с/х земель и 2,4% для других земель.

Результаты реформы

Рынок земли в Германии либеральный и открытый. Это способствует уменьшению количества убыточных предприятий. После проведения реформы, финансовое положение фермеров улучшилось.

После 20 лет реформирования в структуре собственности доминируют средние семейные фермы и крупные корпоративные фермы.

Сегодня наблюдается консолидация земель среди фермеров, которые хотят увеличить долю владения землей. Спрос на с/х земли увеличивается. В Восточной Германии 49% земель находится в частной собственности.

Рынок земли в Чехии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $8 тыс. за гектар.

Основные характеристики: 54,6% территории – земли с/х назначения. 74,6% (40,8% от общего земельного фонда) – пашня.

Как регулируется рынок

Иностранцы могут покупать землю с 2011 года. Государство не регулирует цену. Налог на продажу с/х земли – 3% от цены сделки. Земельный налог не взымается.

Результаты реформы

В Чехии доминируют крупные корпоративные фермы. Распространено владение землей на правах совладельца. Структура земель сильно фрагментирована, что мешает развитию рынка и росту цены на с/х землю. Так произошло из-за того, что на практике ранее совхозы и колхозы распадались на более мелкие хозяйства, но продолжали работать по старой схеме по договорам аренды с владельцами.

Рынок земли в Нидерландах

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $63,7 тыс. га за гектар.

Основные характеристики: Нидерланды – высокоразвитая индустриальная страна с интенсивным высокопродуктивным сельским хозяйством. Доля АПК – 1,8% ВВП и 2% занятого населения.

Площадь с/х земель – 1,8 млн га или 54,9% земельного фонда страны. В сельской местности проживает 10,1% населения. 89% земли находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Иностранцы могут покупать землю без ограничений. Цены устанавливаются рынком. Размер земли в собственности не установлен.

Налог на покупку уплачивает покупатель в размере 6% от цены сделки. Но он может быть освобожден от налога в случае предоставления гарантий того, что он будет использовать землю для с/х целей минимум 10 лет. Дополнительно уплачивается нотариальная плата.

Минимальная и максимальная цена аренды устанавливается региональными органами власти. Разрешено только незначительное отклонение по арендной плате каждый год.

Использование участка контролируется экологическими законами и квотами на производство. Минимальный срок аренды земельного участка – 6 лет, а фермерского хозяйства – 12 лет. Арендатор имеет первоочередное право выкупа участка, если тот выставляется на продажу.

Результаты реформы

Благодаря открытому и либеральному рынку земли, земельные участки используются эффективно. Сегодня в Нидерландах используются инновационные системы производства, которые обеспечивают продуктивность, а 5 раз превышающую среднеевропейскую.

Цена на с/х землю является одной из самых высоких в ЕС и мире. На рынке становятся популярны операции продажи прав аренды, когда финансовое учреждение покупает участок у владельца и сдает ему в аренду. По окончанию срока договора экс-владелец может выкупить землю назад.

Такой механизм даёт возможность фермерам привлечь дополнительные средства на ведение аграрного бизнеса при низком уровне задолженности. В целом, наблюдается сокращение работников сельского хозяйства за счёт роста продуктивности труда.

Рынок земли в Италии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $25,7 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Италия – высокоразвитая индустриально-аграрная страна с высокопродуктивным агарным сектором. Для нужд сельского хозяйства используется 46,3% земли, половина которых – пашня (23,2% от общего земельного фонда). Вся земля находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Для иностранцев ограничений нет. Право покупать с/х землю имеют как физлица, так и юрлица. Максимальный и минимальный размер покупаемого участка, а также цена за него государством не регулируются.

Регистрационный взнос – 10% от сделки. Налог на смену прав собственности на землю – 1% от цены сделки. Кадастровый налог – 1 % от цены земли. Для земли, которая ранее не была зарегистрирована – $200.

Результаты реформы

Земельная реформа уничтожила класс помещиков. 65% с/х земель владельцы обрабатывают самостоятельно. Рынок земли активный и стабильный. Договоры покупки/продажи с/х земель заключаются приблизительно на 1-2% от площади земли. С/х производство высокопродуктивно.

Не смотря на большой налог на регистрацию прав собственности, рынок динамичный и привлекательный для инвестиций.

Рынок земли в Испании

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $16,1 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Испания – развитая индустриально-аграрная страна. 70% земель находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Иностранцы могут покупать и продавать землю. Минимальная и максимальная площадь с/х земель, а также цена на неё государством не регулируется.

Земельный налог – 0,3% от стоимости земли (в зависимости от региона ставка может быть выше). Налог на передачу прав собственности на землю — 6-7% от цены сделки в зависимости от региона. Регистрационный взнос около $200-600 (в зависимости от цены сделки). Нотариальная плата взымается в зависимости от цены сделки (в среднем $300-800).

Результаты реформы

Земли стали более консолидированы. Было введено понятие «приоритетная ферма», которым определены хозяйства, имеющие право на долгосрочную аренду. Они также могут получать помощь от правительства на протяжении 8 лет и освобождаются от налогообложения при передаче прав собственности на лесополосы.

Кроме того, ежегодно правительство Испании устанавливает годовой план с/х страхования. Согласно плану, фермерам предоставляется финансовая поддержка, которая может покрыть часть чрезвычайных происшествий. Субсидия составляет 50% от страховой премии. Такая политика помогает профессиональным фермерам, приоритетным холдингам и молодым фермерам увеличивать продуктивность сельского хозяйства.

Рынок земли во Франции

Тип рынка: открытый с ограничениями.

Цена с/х земли: $7,4 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Франция – высокоразвитая индустриально-аграрная страна. На долю Франции приходится 21% с/х продукции ЕС.

Площадь с/х земель – 52,6% от общего фонда страны. 63,6% с/х земель (или 33,4% от общего земельного фонда) – пашня.

Как регулируется рынок

Ограничений для физлиц иностранцев не установлено. Главный офис иностранного юрлица должен быть зарегистрирован в Франции.

Сделки граждан Франции контролирует государственное агентство SAFER. В большинстве случаев покупатель должен быть жителем того региона, где покупает землю. Минимальная и максимальная площадь участка во владении не установлена, но неофициальные лимиты устанавливает SAFER. Агентство следит за тем, чтобы на рынке не возникли монополии и крупные холдинги.

Для покупки земли нужно получить разрешение государства. Минимальный срок аренды – 9 лет. Договора аренда на более чем 12 лет должны быть нотариально заверенные. Продление аренды регулируется государством.

Арендатор, который заключает договор аренды более чем на 25 лет, освобождается от уплаты местного налога в размере 0,6% от арендной платы на следующие 20 лет.

Налог на покупку земли уплачивает покупатель в размере 5,09% от цены сделки. Для молодых фермеров действует сниженная ставка – 0,715%. Сделки, проведенные через SAFER, освобождаются от уплаты налогов. Налог на наследство – от 5 до 60% стоимости земли.

Результаты реформы

Во Франции самый большой минимальный срок аренды и наибольшая часть арендованных земель. В стране один их самых зарегулированных рынков земли в ЕС. И хотя большинство сделок одобрено SAFER, процесс очень сложный, длительный и затратный. Это усложняет покупку и продажу земли, что негативно отображается на привлекательности рынка. Средний размер сделок продажи земли в последние годы составляет 3,3 га.

3

БизнесЦензор собрал информацию о том, как работает рынок и сколько стоит гектар земли сельскохозяйственного назначения в постсоветских странах.

kak-rabotaet-rynok-zemli-v-postsovetskix-stranax-cena-na-zemlyu 01

В постсоветских станах реформа рынка земли началась после распада Советского Союза в 1991 году. Внутренние отраслевые связи между странами были разорваны, что привело к кризису. Чтобы преодолеть экономический кризис и повысить уровень жизни населения, страны начали проводить реформу рынка земель сельскохозяйственного назначения.

В 1991 году все постсоветские страны имели похожие проблемы, но выбрали разные пути реформирования.

Например, Грузия – единственная страна, которая открыла свой рынок для иностранцев. А в Таджикистане 100% земель принадлежит государству, что привело к самому низкому уровню жизни в регионе.

В остальных странах установлены ограничения не только для иностранцев, но и для граждан страны по площади или цене земли.

И эти ограничения часто не действуют из-за коррупции и теневого рынка. Землю часто сдают в аренду за бесценок, бюджет недополучает средства. Поэтому рынок аренды все более популярный. Но из-за низких экологических стандартов и отсутствия контроля, качество земли сильно падает.

Цена на землю в постсоветских странах

kak-rabotaet-rynok-zemli-v-postsovetskix-stranax-cena-na-zemlyu 02

Как работает рынок земли

Азербайджан

Тип рынка: закрытый для иностранцев.

Цена с/х земли: $1 тыс. за гектар.

Основные характеристики: 20% земли в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 5,7%. Занятость в АПК – 36,8%.

Земельный фонд используется на 77%. С/х земли составляют 57,7% территории. Из них 44% составляет пашня, 26% сенокосы и 4% многолетние посевы.

Как регулируется рынок

Иностранцам запрещено покупать с/х землю. Они могут только арендовать её. Ограничений для физических и юридических лиц нет.

Цены на землю устанавливаются рынком. На земли, которые находятся в собственности муниципалитетов, цена устанавливается муниципалитетом с учетом рыночного курса. Минимальная площадь для продажи устанавливается муниципалитетом.

Налог на землю – 0.06 маната за 1 га, который нужно умножить на условный бал, который установлен в зависимости от качества земли и места её расположения.

Результат реформы

Проведена довольно эффективно и быстро. Интересно, что реформу инициировал президент и несколько раз ускорял её указами

3,5 млн населения стали землевладельцами. В 1998 году, после завершения реформы, начался стремительный рост экономики страны.

Размер участков, переданных в частную собственность, зависел от территории. В южных районах – от 0,1 до 0,5 га. В северных – по нескольку гектар.

38,1% земельного фонда бывших колхозов было передано в частную собственность. 54,4% отошло в муниципалитеты и только 5,5% осталось в государственной собственности.

Армения

Тип рынка: закрытый для иностранцев.

Цена с/х земли: $2,8 тыс. за гектар.

Основные характеристики: площадь Армении 29,7 тыс. км². 72% площади – с/х земли. Пашня составляет всего 15,8% от площади.

67% земель находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 19,2%. Занятость в АПК – 39%.

Как регулируется рынок

Иноземцы не имеют права покупать землю. Цена не регулируется государством. Площади могут регулироваться местными общинами.

Результат реформы

В 1991-1993 года земли распределялись между семей в селах. Делить должны были поровну, но в каждой общине количество семей и земли варьировалось. Семьи, где больше людей получили больше земли.

В среднем все получили по 1-2 участка пашни, участок виноградника и участок для садоводства. Чтобы определить, какой участок какая семья получит, проводились лотереи.

В госсобственности осталось около 25% с/х земель. Но они стали доступными для аренды частным лицам. Сейчас эти земли контролируются местными общинами. После проведение реформы продуктивность сельского хозяйства выросла.

Грузия

Тип рынка: открытый с ограничениями.

Цена с/х земли: $1,5 тыс. за гектар.

Основные характеристики: 25% земли находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 9,2%. Занятость населения в АПК – 50%.

Площадь Грузии – 69,7 тыс. км². С/х земли составляют 40% площади. 46% населения проживает в сельской местности.

Как регулируется рынок

Иностранные физлица могут купить от 5 до 100 га, если имеют пятилетний опыт работы в агросекторе в Грузии

Иностранные юрлица могут купить землю, если они зарегистрированы в Грузии и их основатели имеют пятилетний опыт в агросекторе или арендуют землю в Грузии на протяжении этого времени.

Ограничений по площади и регуляции цент нет. Покупатель уплачивает налог на регистрацию права собственности в $22. Регистрация проводится в электронном формате.

Годовая ставка земельного налога формируется в зависимости от качества земли и того, где она находится. Земельные участки с/х назначения в частной собственности площадью до 5 га освобождаются от налога.

Результат реформы

Реформа имела много недочетов из-за отсутствия правовой основы. Но часть недостатков исправила вторая волна реформы.

Для проведения первой волны был создан фонд приватизации в 0,8 млн га. Это около 30% всех с/х земель или 60% пашни. Земли из фонда приватизации были бесплатно переданы сельским домохозяйствам. Максимальный размер участка составлял: в низинных районах 1,25 га, в горных – 5 га.

Со второй волной реформы в 2005 году государственную землю начали продавать. В первую очередь арендаторам. Для этого были созданы кредитные программы.

В результате, 25% от общей площади с/х земель находится в частной собственности. Большинство госземель приходится на земли для выпаса. А 55% пашни из 0,8 млн га – приватизировано.

Реформа привела к фрагментации и большому количеству маленьких ферм. Несмотря на недочеты, рынок продолжает развиваться. Начат процесс консолидации земель.

Казахстан

Тип рынка: закрытый для иностранцев.

Цена с/х земли: $400 за гектар.

Основные характеристики: площадь Казахстана 2,7 млн км². Земли с/х назначения занимают 80,4% земельного фонда. 13,5% припадает на пашню, но большая часть сегодня не используется.

В частной собственности находится только 1% земель. Доля АПК в общем ВВП – 4,7%. Занятость в АПК – 24,2%.

Как регулируется рынок

Иностранцам запрещено покупать землю, но они могут её арендовать. Ограничений касательно площади участков нет. Установлены базовые ставки платы за землю в зависимости от вида земли и административного района.

Размер налогов зависит от площади. До 0,50 га – $6 за 1 га. От 0.50 га – $30 за 1 га. Размер платы за продажу права аренды участка считается от кадастровой стоимости участка.

До 10 лет – 2% за каждый год. От 11 до 30 лет – 20% плюс 1,5% за каждый год, сверх 10 лет. От 31 до 49 лет – 50% плюс 1% за каждый год, сверх 30 лет.

Результат реформы

На старте реформы земли предоставлялись гражданам и юрлицам в долгосрочное пользование на 49 лет и краткосрочное до 5 лет. В частную собственность землю начали предоставлять только с 2003 года.

Сейчас 98,8% находится в долгосрочной аренде и только 1,2% – в частной собственности. Полноценный рынок земли так и не создан. Большая часть земель до сих пор в государственной собственности.

Это порождает низкую арендную плату и цену на землю. Тем не менее, реформа внесла некоторый позитив. Увеличилось поголовье скота и производство продовольственных товаров.

Киргизстан

Тип рынка: закрытый для иностранцев.

Цена с/х земли: $1,3 тыс. за гектар.

Основные характеристики: 19% земель находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 17,3%. Занятость населения в АПК – 31,7%.

55,2% земельного фонда страны – земли с/х назначения. Из них 12,1% – пашня.

Как регулируется рынок

Иностранцам запрещено покупать землю. Покупать землю могут только физлица – граждане Киргизстана. Юрлицам Киргизстана покупка также запрещена.

Стоимость земель часто занижается из-за высокого уровня коррупции. Налог на землю – $0.7 за 1 га с учетом коэффициента инфляции.

Результат реформы

В 1999 году на продажу земли ввели мораторий, чтобы снизить спекуляции с землей. Но в 2001 году мораторий снова отменили. После этого производство агропродукции выросло на 7%.

Были отменены государственные дотации для сельского хозяйства. 75% с/х земель было разделено и приватизировано. 25% осталось в собственности государства.

2,7 млн людей получили землю в собственность. Физлицам выдали сертификаты на право собственности на землю. Средний размер участка с собственности – 2,7 га.

На таких площадях сложно вести эффективное агропроизводство. Поэтому государство проводит политику объединения фермеров в кооперативы. Под давлением государства владельцы земли передают землю в кооперативы и зачастую получают мизерную плату за аренду. Часто, в натуральной форме. Реформа замедлилась и не принесла высоких результатов.

Таджикистан

Тип рынка: закрытый.

Основные характеристики: На сельское хозяйство приходится 27,4% ВВП и 52,9% занятого населения страны. В сельской местности проживает 73% населения, которое характеризируется наибольшим уровнем бедности в регионе.

На с/х земли припадает 34,8% территории страны. Из них пашня – 17,6%. Все земля находится в государственной собственности.

Как регулируется рынок

Земельная реформа в Таджикистане началась в 1992 году, после принятия Закона «О земельной реформе». Был создан специальный фонд земель, которые не используются колхозами и совхозами.

Частные лица могли обращаться в фонд для создания собственных хозяйств. Таким хозяйствам предоставлялось право пользования землей. Земля оставалась собственностью государства без права продажи.

До сегодня право арендовать землю могут получить только граждане Таджикистана, которые занимаются сельским хозяйством. Иностранцам не разрешено ни покупать, ни арендовать землю.

Налог за пользование землей от $1.5 до $240 за 1 га орошаемой пашни в зависимости от района. Единый налог для с/х производителей за 1 га – $4.6–290 в год в зависимости от района и типа орошения.

Землепользователи могут передавать землю в субаренду. Но без изменения целевого назначения и сроком не более 20 лет. Государство может изымать земли для своих нужд.

Результат реформы

Реформ, как такова, не была проведена. Вся земля до сих пор в государственной собственности. Результат – низкая продуктивность хозяйств.

Таджикистан – пример того, как полная регуляция рынка негативно влияет на социально-экономическое развитие страны. В стране один из самых высоких уровней бедности сельского населения – 49%. А уровень ВВП на душу населения в несколько раз меньше, чем в Узбекистане или Киргизстане.

4

БизнесЦензор собрал информацию о том, как работает рынок земли в странах Африки. Сколько в этих странах стоит гектар земли сельскохозяйственного назначения?

skolko-stoit-zemlya-v-stranax-afriki- 01

Для подготовки материала использовались данные аналитического центра EasyBusiness и информация из открытых источников.

Страны Африки характеризуются низким уровнем социально-экономического развития. Для них характерен высокий уровень бедности, низкие социальные стандарты и значительные проблемы в правовой сфере. Большинство стран до сих пор живёт согласно религиозным нормам.

Реформы рынка земли в этих странах проходили в 20 веке, после получения независимости. Перед всеми стояла проблема бедности населения, отсутствие реестра земель и законодательства по вопросам регуляции прав собственности на землю. Целью реформы было решение всех этих проблем.

Каждая из стран выбрала свой путь открытия рынка земли. Но в большинстве случаев был сформирован закрытый для иностранцев рынок.

Сейчас рынок земли в странах Африки слабо развит и плохо функционирует. Законодательство практически не регулирует пользование землей и права собственности. Даже в тех странах, где законодательная база есть, законы практически не работают.

Во всех африканских странах отсутствует регулирование цен. Они полностью устанавливаются рынком. Только в Нигерии и Тунисе установлено ограничение касательно размера участка. Но из-за большого количества незарегистрированных земель проверить, исполняется ли требование, очень сложно.

Сельское хозяйство характеризуется низкой продуктивностью и технологической отсталостью. Цены на с/х землю низкие.

Камерун

Тип рынка: открытый с ограничениями.

Цена с/х земли: $550 за гектар.

Основные характеристики: Камерун – аграрная страна, которая полностью обеспечивает себя продовольствием. В сельской местности проживает 46% населения. 70% населения занято в АПК. Доля АПК в общем ВВП – 22%.

Обрабатывается 3 из 7,5 млн га земель, пригодных для обработки. Выращиваются тростниковый сахар, каучуконосная пальма гевея, кофе, перец, табак, хлопок, бананы, авокадо, арахис и чай. Основные экспортные культуры – какао-бобы, кофе, гевея.

Животноводство развито слабо. Для лесного хозяйства имеются ценные породы деревьев, но их массовая вырубка приводит к опустыниванию.

Как регулируется рынок

Иностранцы могут покупать землю. Если иностранный инвестор планирует инвестировать в страну более $200 тыс., то должен зарегистрировать этот проект в Министерстве финансов не менее чем за 30 дней.

Цена регулируется рынком. Налог на земельную собственность в 10% уплачивается в муниципалитет ежегодно. Взнос за регистрацию – 5% от сделки, которая касается права собственности на незастроенный и необработанный участок. И 15% на все другие сделки с недвижимым имуществом.

Результат реформы

В стране было создано три типа собственности: государственная, национальная и частная. Большая часть земли имеет статус национальной. Это все незарегистрированные земли, земли в собственности общин, неформальные поселения и пастбища.

Чтобы получить участок в частную собственность, нужно его зарегистрировать в государственном земельном реестре. В государственном реестре зарегистрировано только 3%. И в основном это крупные коммерческие фермы.

Самым большим агропредприятием считается государственная корпорация развития Камеруна (около 40 тис. га земель).

Реформа в Камеруне не стала эффективной. Поскольку проводилась довольно хаотично. Кроме того, высокий уровень коррупции негативно влияет на развитие страны в целом и сдерживает приток иностранных инвестиций.

При заключении сделок с государством, цены на землю устанавливаются государством. Оно может отобрать землю для государственных или местных целей с денежной или натуральной компенсацией стоимости.

Марокко

Тип рынка: закрытый для иностранцев.

Цена с/х земли: $1,5 тыс. за гектар.

Основные характеристики: доля АПК в общем ВВП Марокко – 14%. В частной собственности находится 76% с/х земли. 39% населения занято в сельском хозяйстве.

Как регулируется рынок

Иностранцам запрещено покупать с/х землю. Но её разрешено покупать для не с/х целей или брать в аренду на 99 лет. Ограничений касательно размера участка не установлено.

Налог на доход от земельной собственности от 0% до 38%, в зависимости от суммы дохода/прибыли. Налог на продажу земли – до 20% на доход от продажи, но не менее 3% от трансфертной цены.

Результат реформы

В Марокко было установлено несколько типов землепользования.

Частная собственность. Более 28% всех земель Марокко и 76% всех с/х земель – частная собственность. Владельцы земли могут пользоваться и передавать участки. Много участков – это общая собственность нескольких семей

Религиозным общинам принадлежит около 100 тыс. га земель, около 60% из них – с/х земли. Эти земли не могут быть проданными, но их можно сдавать в аренду или использовать как залог для получения кредита.

Также есть земли коллективной собственности. Более 42% земель принадлежит племенам. Коллективная земля не может быть отчуждена за пределами племени.

Более 30% всех земель и менее 2% земель с/х назначения (400 тыс. га) находится в государственной собственности. Государство может сдавать земли в аренду сроком до 40 лет.

Рынок земли в стране не развит. Законодательно почти не регулируются отношения собственности и пользования землей. Население не ознакомлено с правилами, которые существуют. Особенно остро проблема наблюдается в сельской местности.

Нигерия

Тип рынка: открытый с ограничениями

Цена с/х земли: $700 за гектар.

Основные характеристики: доля АПК в общем ВВП страны – 17%. В агропромышленном секторе занято 30% населения. Основные продовольственные культуры – рис, кукуруза, сорго и просо.

Площадь страны – 923 тыс. км². Около 78% земли является сельскохозяйственной. Большинство нигерийцев работают в семейных домохозяйствах, обе6спечивая себя продуктами питания и выращивая на продажу несколько товарных культур.

Как регулируется рынок

Во владении одного фермера может находиться не более 500 га земли. На с/х землю установлен налог в размере 10% от дохода, полученного от использования с/х земли.

Иностранцы могут владеть землей только с письменного разрешения местного губернатора.

Результат реформы

Реформа земли в Нигерии началась в 1978 году, когда был принят декрет «Про землепользование». Согласно ему, сельские землевладельцы, которые используют земли исключительно для с/х целей, могут получить эту землю в собственность через органы местного самоуправления.

Регистрация и получения сертификата собственности требует 14 отдельных шагов. Начиная с изготовления эскиза, земельной карты или другого описания земли. Землевладелец должен уплатить сборы, которые составляют более 20% стоимости земли.

После получения сертификата собственности нужно уплачивать ежегодный налог за пользование землей. Многие домохозяйства, которые имели около 2 га, в ходе реформы потратили почти весь годовой доход на получение сертификата.

Результатом реформы стало то, что земля стала менее доступной для большинства населения. Процедуры распределения довольно дискриминационные и оставляют много возможностей для коррупции со стороны местных чиновников.

Сейчас физлица могут получить право землепользования, но не существует механизма наследования участка их родственниками. Регистрация сертификата дорогая и занимает много времени. Заявки на получения сертификатов в основном подают состоятельные граждане.

Южно-Африканская Республика (ЮАР)

Тип рынка: закрыт для иностранцев.

Цена с/х земли: $2,9 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Занятость в АПК – 9%. Доля АПК в общем ВВП ЮАР в последние годы уменьшается и составляет около 3%.

Почти 80% площади страны – с/х земли, но из-за засушливого климата для ведения хозяйства пригодно только 15%. Однако, в отличие от других стран Африки, в ЮАР земли стараются использовать эффективно.

Благодаря этому ЮАР обеспечивает внутренние продовольственные потребности, а также экспортирует около 140 видов фруктов. На Юго-Западе подходящий климат для виноделия.

В некоторых регионах развивают мясомолочное производство и выращивают каракульскую породу овец. Также разводят коз, в основном ангорских. До 50% мирового производства мохера (пряжи из шерсти ангорской козы) приходится на ЮАР.

Вблизи крупных городов развивается птицеводство. В частности, страусоводство. ЮАР занимает ведущее место по улову рыбы в Африке. Кроме того, в ЮАР работает более 240 деревообрабатывающих и лесопромышленных предприятий.

Как регулируется рынок

Иностранцы не имеют права покупать с/х землю, но могут её арендовать.

В собственности физлиц-граждан ЮАР может находиться не более 12 тыс. га земель. При регистрации земли в статусе «земли для первичного производства», она освобождается от налога.

Результат реформы

Несмотря на проведение реформы, положительный эффект неочевиден. И по большому счету можно сказать, что реформа не удалась.

Южная Африка остается страной с социальным неравенством. Например, много темнокожих южноафриканских рабочих лишены прав на с/х землю, которую они обрабатывают. Более четверти населения безработные.

Сегодня перед правительством страны стоит задача предоставить права на владение землей большему количеству южноафриканцев, а также уменьшить бюрократические процедуры.

Тунис

Тип рынка: закрыт для иностранцев.

Цена с/х земли: $6,9 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Тунис – аграрно-сырьевая страна. С/х производство – основа экономики страны. В этой сфере занято почти 19% работоспособного населения.

Площадь Туниса – 163 тыс. км². Почти 65% – с/х земли. Доля АПК в общем ВВП страны – 11%. Средний размер фермы в Тунисе – 14га.

Как регулируется рынок:

Иностранцы не могут покупать с/х землю. Государство не регулирует цены на с/х земли. Земля сельскохозяйственного назначения освобождается от налогов. Максимально позволенный размер фермы – 50 га.

В ходе опроса фермеров Туниса специалистами с World Bank выяснилось, что для того, чтобы зарегистрировать землю, нужно сделать 5 шагов, что занимает почти три месяца и стоит более $6 тыс.

Результат реформы:

Земельная реформа началась в 1958 году. В результате земли французских колонистов были национализированы. Небольшая часть была распределена среди безземельных фермеров. Но основная часть была организована в совхозы.

В 1970 начали проводить политику создания правильно сформированных земельных наделов для сельского хозяйства. С почти 920 тыс. га государственных земель почти 300 тыс. га было передано в частную собственность. Из 3 млн га коллективной земли почти 1,2 млн было приватизировано.

Земельная реформа в Тунисе не завершена. Нет законов, которые регулируют права собственности в степных районах, где живут кочевые племена. Кочевники имеют права выпаса на всей доступной территории. Потому часто повреждают земли фермеров.

Также проблемой есть существование фермеров, права на землю которых базируются на народных традициях. Сейчас правильная регистрация права на землю ограничивается большим количеством юридических и административных барьеров.

Официально в кадастр занесено всего около 40 тыс. га. из 3,5 млн. Те фермеры, которые могут подтвердить свою с/х деятельность на протяжении 5 лет, могут получить сертификат владения участком с возможностью полной регистрации. Государство ведёт политику борьбы с теневым рынком и выступает за регистрацию участков и окончательную ликвидацию совхозов.


Источник: “https://operkor.wordpress.com/2021/07/01/мироеды-сегодня-иностранный-капитал/”